Tư vấn khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở như thế nào?

Trong bối cảnh tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp, tư vấn khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở trở thành dịch vụ pháp lý thiết yếu giúp bảo vệ quyền lợi ích đáng của người sử dụng đất. Bài viết dưới đây cung cấp thông tin toàn diện về quy trình khởi kiện, hành vi lấn chiếm đất ở theo quy định mới nhất năm 2025, giúp bạn có thể bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình.

Tổng quan về hành vi lấn chiếm đất ở

Lấn chiếm đất ở là gì? 

Lấn chiếm đất ở được hiểu là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hành vi này bị nghiêm cấm và người thực hiện có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy theo mức độ vi phạm.

Các hình thức lấn chiếm đất ở

• Mở rộng diện tích đất sử dụng ra ngoài ranh giới thửa đất được giao;
• Xây dựng đất công, đất không thuộc quyền sử dụng;
• Sử dụng đất công, đất thuộc quyền sử dụng của người khác;
• Di chuyển mốc giới để chiếm thêm diện tích đất;
• Sử dụng đất không có giấy tờ pháp lý. 

Căn cứ pháp lý để khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở

Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/08/2024 quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó xác định quyền được bảo vệ khi quyền sử dụng đất bị người khác xâm phạm. Đặc biệt, tại Điều 236 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc tư vấn khởi kiện hành vi chiếm lấn đất ở. 

Bộ luật Dân sự 2015

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bảo vệ quyền sở hữu, trong đó bao gồm quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật (Điều 166) và quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản (Điều 167).

Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định trình tự, thủ tục khởi kiện và giải quyết vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp đất đai, bao gồm cả tranh chấp về lấn chiếm đất ở.

Nghị định và Thông tư liên quan 

• Nghị định 16/2025/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Thông tư 09/2025/TT-BTNMT hướng dẫn việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất; 
• Các văn bản pháp luật khác điều chỉnh về đất đai và tài sản. 

Điều kiện để khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở

Khi cần khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở, bạn cần đáp ứng các điều kiện sau:

Có quyền sử dụng đất hợp pháp

Người khởi kiện phải chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua một trong các giấy giờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;
• Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Có chứng cứ về hành vi lấn chiếm

• Biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất;
• Biên bản vi phạm hành vi lấn chiếm; 
• Lời khai của người làm chứng;
• Kết luận giám định (nếu cần).

Thời hiệu khởi kiện

Theo quy định mới nhất năm 2025, thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất là 3 năm, tính từ ngày người có quyền sử dụng đất biết hoặc phải biết quyền sử dụng đất của mình bị xâm phạm. 

Quy trình khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở

Bước 1: Xác minh quyền sử dụng đất và hành vi lấn chiếm

Người khởi kiện cần thu thập tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng, bản đồ địa chính…) và bằng chứng về hành vi lấn chiếm (hình ảnh, video, biên bản đo đạc…).

Bước 2: Hòa giải tại địa phương

Theo quy định của Luật Đất đai, tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã/phường nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, sẽ được cấp biên bản làm căn cứ khởi kiện.

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ gồm:

• Đơn khởi kiện (theo mẫu).
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Biên bản hòa giải không thành.
• Các chứng cứ về hành vi lấn chiếm.
• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện.
• Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác khởi kiện).

Bước 4: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền

Thông thường là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất bị lấn chiếm. Người khởi kiện cần nộp tạm ứng án phí theo thông báo để Tòa chính thức thụ lý.

Bước 5: Quá trình giải quyết tại Tòa án

Tòa án tiến hành thụ lý, xác minh, tổ chức đối chất và xét xử theo trình tự tố tụng dân sự. Nếu cần thiết, Tòa có thể trưng cầu giám định, đo đạc lại hiện trạng đất.

Bước 6: Thi hành án

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, nếu bên bị kiện không tự nguyện thực hiện, người khởi kiện có thể yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm, trả lại đất.

Những lưu ý quan trọng khi khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở

Thu thập chứng cứ đầy đủ

Chứng cứ đóng vai trò quyết định trong vụ kiện về lấn chiếm đất ở. Khi được tư vấn khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở, cần lưu ý: 

• Thu thập chứng cứ càng sớm càng tốt;
• Chứng cứ phải hợp pháp, khách quan;
• Ưu tiên chứng cứ được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. 
• Lưu giữ chứng cứ cẩn thận, không chỉnh sửa.

Tham khảo ý kiến tư vấn khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở từ chuyên gia pháp lý

Tranh chấp đất đai thường phức tạp, việc tham khảo ý kiến của lật sư chuyên về đất đai sẽ giúp:

• Đánh giá chính xác cơ hội thắng kiện;
• Xây dựng chiến lược pháp lý phù hợp;
• Soạn thảo đơn kiện đúng quy định;
• Đại diện bảo vệ quyền lợi tại tòa án.

Tuân thủ thời hiệu khởi kiện

Nếu quá thời hiệu khởi kiện (3 năm), quyền khởi kiện có thể bị mất, trừ trường hợp có lý do chính đáng được Tòa án chấp nhận.

Thực hiện đúng trình tự, thủ tục

Việc không tuân thủ đúng quy trình có thể dẫn đến:

• Đơn khởi kiện không được thụ lý;
• Vụ kiện bị đình chỉ giải quyết;
• Kéo dài thời gian giải quyết;
• Tăng chi phí tố tụng.

Tư vấn khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở là dịch vụ pháp lý thiết yếu giúp bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân. Với những thông tin toàn diện về quy trình khởi kiện, điều kiện cần thiết và những lưu ý quan trọng theo quy định mới nhất năm 2025, bạn có thể tự tin thực hiện các bước để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Dưới đây là mẫu đơn khởi kiện lấn chiếm đất đai mới nhất tuân thủ các quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015 và Luật đất đai 2024 bạn đọc có thể tham khảo:

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

ĐƠN KHỞI KIỆN

(Về việc lấn chiếm đất đai)

Kính gửi: Tòa án nhân dân [tên quận/huyện nơi có đất xảy ra tranh chấp]

Người khởi kiện:

Họ và tên: [ghi rõ họ tên của người khởi kiện]

Địa chỉ: [ghi địa chỉ thường trú hoặc tạm trú]

Số căn cước công dân:

Số điện thoại: [nếu có]

Email: [nếu có]

Người bị kiện:

Họ và tên: [ghi rõ họ tên của người bị kiện]

Địa chỉ: [ghi địa chỉ của người bị kiện]

Nội dung khởi kiện:

Tôi là chủ sở hữu/hợp pháp sử dụng thửa đất số [ghi số thửa đất] tại địa chỉ [ghi địa chỉ].

Ngày [ghi thời gian xảy ra sự việc], ông/bà [ghi tên người bị kiện] đã thực hiện hành vi [mô tả cụ thể hành vi lấn chiếm đất: xây dựng, trồng cây, chiếm dụng…].

Căn cứ pháp lý:

Hành vi của ông/bà [tên người bị kiện] đã vi phạm quy định về hành vi bị nghiêm cấm, cụ thể là hành vi lấn chiếm đất.

Tôi đã nhiều lần yêu cầu chấm dứt hành vi trên nhưng không được giải quyết.

Yêu cầu của người khởi kiện:

Yêu cầu Tòa án xác định hành vi lấn chiếm đất của ông/bà [tên người bị kiện].

Buộc ông/bà [tên người bị kiện] trả lại phần diện tích đất bị lấn chiếm.

Yêu cầu bồi thường thiệt hại (nếu có).

Danh mục tài liệu, chứng cứ kèm theo:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (bản sao).

Ảnh chụp hiện trạng lấn chiếm.

Biên bản làm việc (nếu có).

Các chứng cứ khác, nếu có.

Tôi cam kết những thông tin trên là đúng sự thật.

…….., ngày…. tháng…….. năm…..            

                                                                                Người khởi kiện                          

                                                                                                                                              (Chữ ký và ghi rõ họ tên)             

Nội dung cần có trong mẫu đơn khởi kiện lấn chiếm đất đai

Một mẫu đơn khởi kiện lấn chiếm đất đai hợp lệ cần phải thể hiện được đầy đủ các nội dung sau:

• Quốc hiệu, tiêu ngữ, 
• Ngày/ tháng/ năm viết đơn cụ thể
• Địa điểm khởi kiện cũng cần ghi chi tiết
• Tên đơn kiện lấn chiếm đất
• Kính gửi: Nơi cơ quan tiếp nhận đơn tố cáo lấn chiếm đất là Tòa Án có thẩm quyền giải quyết vụ việc.
• Thông tin của bên đưa đơn tố cáo tố cáo lấn chiếm đất: Họ và tên, năm sinh, địa chỉ, CCCD hoặc CMND nếu là cá nhân khởi kiện. Nếu bên khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì cần ghi rõ tên cơ quan, tổ chức đó và ghi rõ tên của người đại diện hợp pháp của tổ chức đó.
• Thông tin của bên bị tố cáo lấn chiếm đất: Họ và tên, địa chỉ của cá nhân hoặc tổ chức bị tố cáo
• Nội dung của đơn tố cáo: Lý do nộp đơn tố cáo, trình bày về hành vi lấn chiếm đất, việc lấn chiếm đất được thực hiện vào thời điểm nào, diện tích đất lấn chiếm là bao nhiêu, mảnh đất đó được đứng tên ai, việc tố cáo này được thực hiện lần nào chưa, hậu quả của việc lấn chiếm đất như nào…
• Yêu cầu của chủ thể nộp đơn tố cáo: mong muốn của chủ thể bị lấn chiếm đất mong cơ quan có thẩm quyền xử lý vụ việc một cách nhanh chóng, xác thực, công bằng; giải quyết để đòi lại mảnh đất bị lấn chiếm; bảo đảm quyền và lợi ích chính đáng về quyền sử dụng mảnh đất đó. 
• Ghi rõ những tài liệu được đính kèm với đơn khởi kiện lấn chiếm đất đai theo thứ tự sắp xếp trong bộ hồ sơ.
• Cam kết của người làm đơn tố cáo việc lấn chiếm đất.
• Chữ ký (ghi rõ họ và tên) của người làm đơn tố cáo.