Luật sư chuyên tư vấn khởi kiện tranh chấp đất đai tòa án khu vực

Sau ngày 01/07/2025, Tòa án cấp Khu vực sẽ thay thế Tòa án cấp quận, huyện trước đây trở thành Tòa án cấp sơ thẩm thấp nhất trong hệ thống Tòa án. Không còn Tòa án cấp quận, huyện, các vụ việc khởi kiện phát sinh sẽ được xem xét thẩm quyền giải quyết đầu tiên tại Tòa án khu vực. Tranh chấp đất đai luôn là một trong những tranh chấp phức tạp nhất, hệ lụy kéo dài và gây tổn thất lớn cho các bên về mọi mặt. Khi phát sinh tranh chấp liên quan đến đất đai, nếu các đương sự không thể tự thỏa thuận việc giải quyết thì có thể nộp đơn đến Tòa án ku vực nơi cư trú hoặc nơi có tài sản tranh chấp theo quy định của Bộ luật Tố tụng Dân sự.

Quy trình thực hiện khởi kiện đất đai tại Tòa án cấp Khu vực

Trước khi nộp đơn khởi kiện đến Tòa án cấp khu vực, đối với tranh chấp đất đai thì đương sự cần phải đến Ủy ban Nhân dân cấp Xã, Phường nơi mình cư trú hoặc nơi có đất đang tranh chấp yêu cầu tổ chức hòa giải tranh chấp đất đai theo quy định của Pháp luật. Việc hòa giải có thể thành công hoặc không thành công nhưng đây là thủ tục cần có giúp đương sự hoàn thiện hồ sơ để nộp đến Tòa án.

Các tài liệu cần thiết cần có trong hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai

Để hoàn thiện hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai tại Tòa án cấp khu vực, người khởi kiện cần có đầy đủ các tài liệu, chứng cứ kèm theo đơn khởi kiện, một số văn bản, giấy tờ cụ thể như sau:

– Đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai;
– Bản sao hợp lệ Biên bản Hòa giải tranh chấp đất đai tại Ủy ban cấp cơ sở;
– Bản sao giấy tờ chứng minh quyền lợi của mình trong vụ việc tranh chấp;
– Bản sao Giấy tờ nhân thân của người khởi kiện;
– Thông tin và bản sao giấy tờ nhân thân của người bị kiện (nếu có);
– Thông tin và bản sao giấy tờ nhân thân của người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có);
– Thông tin và bản sao giấy tờ nhân thân của người làm chứng (nếu có).

Xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án Khu vực

Không phải người khởi kiện cứ nộp đơn khởi kiện đến bất cứ Tòa án Khu vực nào cũng được. Chúng ta cần phải xác định Tòa án nào sẽ có thẩm quyền thụ lý, giải quyết vụ kiện trước khi nộp đơn. Thông thường, việc khởi kiện sẽ được tiến hành tại Tòa án cấp Khu vực nơi có Bị đơn cư trú. Tuy nhiên, cũng có trường hợp việc khởi kiện được tiến hành ở nơi có đất đai tranh chấp.

Khoản 1- Điều 39 của Bộ luật Tố tụng Dân sự quy định: “Thẩm quyền giải quyết vụ án dân sự của Tòa án theo lãnh thổ được xác định như sau:
a) Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các Điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;
b) Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động quy định tại các điều 26, 28, 30 và 32 của Bộ luật này;
c) Đối tượng tranh chấp là bất động sản thì chỉ Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết”.

Đất đai là bất động sản nên đương sự có thể khởi kiện tại nơi có bất động sản đang tranh chấp hoặc nơi có bị đơn cư trú. Việc lựa chọn Tòa án Khu vực để khởi kiện phụ thuộc vào điều kiện thực tế cũng như hoàn cảnh của các đương sự. Không phải Tòa án nào cũng chấp nhận sự lựa chọn thẩm quyền của Nguyên đơn.

Ví dụ, trường hợp tất cả đương sự trong vụ kiện cùng cư trú ở Thành phố Hồ Chí Minh nhưng bất động sản tại Hà Nội thì Nguyên đơn lựa chọn khởi kiện tại Tòa án Khu vực của Thành phố Hồ Chí Minh là hợp lý vì sẽ thuận tiện cho việc đi lại, giải quyết vụ án của các đương sự. Trường hợp ngược lại, nếu Người khởi kiện nộp đơn khởi kiện tại Tòa án khu vực của thành phố Hà Nội thì có thể sẽ không được chấp nhận thụ lý dù bất động sản ở tại Hà Nội bởi sẽ gây bất tiện trọng việc đi lại cho các đương sự.

Tranh chấp đất đai phức tạp, đương sự có nhiều mối quan hệ gần gũi và không dễ giải quyết

Trong các loại tranh chấp dân sự thì tranh chấp đất là phức tạp nhất, khó giải quyết và để lại hậu quả lâu dài cho các bên. Phần lớn tranh chấp đất đai đến từ những người thân thiết, anh em ruột thịt hoặc quan hệ họ hàng gần gũi nhau. Xưa kia, đất rộng, người thưa, đất đai không có giá trị lớn nên nhiều người không quan tâm đến đất. Anh chị em có thể cho nhau đất, cho mượn đất, mua bán không cần giấy tờ, văn bản, chỉ cần vài câu nói là xong. Bố mẹ cho con cũng chỉ cho bằng lời, không di chúc, không hợp đồng.

Việc cho tặng, mua bán đất đai xưa kia không giấy tờ không chỉ diễn ra giữa bố mẹ với con, anh chị em ruột thịt với nhau mà cả với anh chị em họ hàng, cô, dì, chú bác với cháu. Nhưng khi xã hội phát triển, đô thị hóa mở rộng cùng với giá trị đất đai tăng theo cấp số nhân. Quan niệm sống thay đổi theo kinh tế, tiền bạc thì những mâu thuẫn liên quan đến đất đai bắt đầu phát sinh. Những đương sự trong vụ việc tranh chấp hầu hết có quan hệ thân thuộc, chính vì vậy mà việc giải quyết tranh chấp đất đai sẽ gây ra những hệ lụy nặng nề về tình cảm gia đình.

Thời gian giải quyết một vụ khởi kiện tranh chấp đất đai là bao lâu

Khi đương sự quyết định nộp đơn khởi kiện yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án, thời gian được tính từ khi đơn khởi kiện được Tòa án có thẩm quyền thụ lý theo quy định của Pháp luật. Việc giải quyết vụ án được thực hiện qua hai cấp xét xử là Giai đoạn Sơ thẩm và Giai đoạn Phúc thẩm. Mỗi giai đoạn sẽ có thời gian khác nhau.

Quy định tại Điều 203 của Bộ luật Tố tụng Dân sự về thời hạn chuẩn bị xét xử Sơ thẩm:
“1. Thời hạn chuẩn bị xét xử các loại vụ án, trừ các vụ án được xét xử theo thủ tục rút gọn hoặc vụ án có yếu tố nước ngoài, được quy định như sau:
a) Đối với các vụ án quy định tại Điều 26 và Điều 28 của Bộ luật này thì thời hạn là 04 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án;
b) Đối với các vụ án quy định tại Điều 30 và Điều 32 của Bộ luật này thì thời hạn là 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án.
Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án có thể quyết định gia hạn thời hạn chuẩn bị xét xử nhưng không quá 02 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm a khoản này và không quá 01 tháng đối với vụ án thuộc trường hợp quy định tại điểm b khoản này.
Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ việc giải quyết vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
2. Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:
a) Lập hồ sơ vụ án theo quy định tại Điều 198 của Bộ luật này;
b) Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;
c) Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;
d) Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;
đ) Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định của Bộ luật này;
e) Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
g) Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;
h) Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định của Bộ luật này.
3. Trong thời hạn chuẩn bị xét xử quy định tại khoản 1 Điều này, tùy từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây:
a) Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;
b) Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;
c) Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;
d) Đưa vụ án ra xét xử.
4. Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng”.

Quy định về thời hạn chuẩn bị xét xử Phúc thẩm:
“1. Trong thời hạn 02 tháng, kể từ ngày thụ lý vụ án, tùy từng trường hợp, Tòa án cấp phúc thẩm ra một trong các quyết định sau đây:
a) Tạm đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án;
b) Đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án;
c) Đưa vụ án ra xét xử phúc thẩm.
Đối với vụ án có tính chất phức tạp hoặc do sự kiện bất khả kháng, trở ngại khách quan thì Chánh án Tòa án cấp phúc thẩm có thể quyết định kéo dài thời hạn chuẩn bị xét xử, nhưng không được quá 01 tháng.
2. Trong thời hạn 01 tháng, kể từ ngày có quyết định đưa vụ án ra xét xử, Tòa án phải mở phiên tòa phúc thẩm; trường hợp có lý do chính đáng thì thời hạn này là 02 tháng.
3. Trường hợp có quyết định tạm đình chỉ xét xử phúc thẩm vụ án thì thời hạn chuẩn bị xét xử phúc thẩm được tính lại kể từ ngày quyết định tiếp tục giải quyết vụ án của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
4. Thời hạn quy định tại Điều này không áp dụng đối với vụ án xét xử phúc thẩm theo thủ tục rút gọn, vụ án có yếu tố nước ngoài”.

Căn cứ nội dung quy định về thời hạn chuẩn bị xét xử tại Bộ luật Tố tụng Dân sự thì thời han giải quyết vụ án tranh chấp tại mỗi giai đoạn sẽ không quá 06 tháng (tính cả thời gian gia hạn) kể từ ngày Tòa án thụ lý vụ án.

Tuy nhiên, chúng ta cần hiểu đúng quy định này, một thời hạn cụ thể theo quy định chỉ thực hiện được khi quá trình giải quyết vụ án, tất cả các tài liệu, chứng cứ được thu thập một cách thuận lợi, đầy đủ, các đương sự trong vụ án hợp tác lên tòa theo đúng lịch làm việc của tòa, không mất thời gian triệu tập, tống đạt hay niêm yết giấy tờ.

Chi phí để khởi kiện giải quyết tranh chấp đất đai là bao nhiêu, có nhiều không

Qua những vụ việc thực tế, chúng tôi thấy rằng không có một mức chi phí chung cho tất cả các vụ kiện tranh chấp đất đai. Mỗi vụ việc sẽ có tính chất khác nhau, địa điểm xảy ra tranh chấp cũng như quyền lợi mỗi đương sự được hưởng là khác nhau. Một số chi phí cụ thể mà người khởi kiện tranh chấp đất đai có thể phải chi trả khi tiến hành vụ kiện:

– Án phí, lệ phí Tòa án: đây là khoản chi phí bắt buộc theo quy định của pháp luật nếu các đương sự muốn khởi kiện vụ việc. Số tiền cụ thể sẽ tùy thuộc vào giá trị tài sản mà các đưỡng sự tranh chấp;

– Chi phí thu thập tài liệu, chứng cứ, thẩm định tài sản tranh chấp: đây cũng là những khoản chi phí gần như bắt buộc đương sự cần phải có bởi nếu chứng cứ, tài liệu không đủ thì đương sự thì việc giải quyết vụ án không thể thực hiện được. Chi phí nhiều hay ít tùy thuộc từng vụ việc cụ thể, địa điểm cần thu thập chứng cứ, thẩm định tài sản cũng như công việc tiến hành thuận lợi hay khó khăn đến đâu;

– Chi phí đi lại, ăn ở của đương sự: nếu vụ việc được thực hiện ở xa thì khoản chi phí này sẽ không nhỏ bởi tranh chấp đất đai rất phức tạp, mất nhiều thời gian giải quyết, đất đai tranh chấp có thể không ở gần nơi các đương sự cư trú. Khi đó, việc đi lại để giải quyết vụ việc sẽ rất tốn kém và mất thời gian;

– Chi phí thuê Luật sư tư vấn, tham gia phiên tòa: khoản chi phí này nhiều hay ít phụ thuộc vào tính chất phức tạp của vụ việc, địa điểm giải quyết vụ kiện cũng như nhu cầu của đương sự yêu cầu Luật sư thực hiện những công việc gì.

Tư vấn của Luật sư có thật sự cần thiết trong vụ kiện giải quyết tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là tranh chấp vô cùng phức tạp, các mối quan hệ pháp lý liên quan đến đất đai rất nhiều. Do vậy, tư vấn Luật sư là điều rất cần thiết bởi Luật sư là người có kiến thức chuyên sâu về giải quyết tranh chấp đất đai, am hiểu pháp luật liên quan. Qua nghiên cứu hồ sơ tranh chấp, nắm bắt các thông tin, chứng cứ của khách hàng, Luật sư sẽ biết được những điểm bất lợi của khách hàng, đưa ra phương án giải quyết vụ việc một cách tối ưu nhất để bảo vệ quyền lợi khách hàng.

Nếu có điều kiện về tài chính và sẵn sàng chi trả thì khách hàng có thể yêu cầu Luật sư tham gia hỗ trợ pháp lý cho mình từ lúc phát sinh tranh chấp, tham gia toàn bộ quá trình khởi kiện cho đến khi kết thúc vụ việc. Khách hàng cũng có thể lựa chọn việc thuê Luật sư tư vấn pháp lý theo từng giai đoạn để tiết giảm chi phí. Khi có tranh chấp phát sinh liên quan đến lĩnh vực đất đai hoặc các lĩnh vực khác, quý Khách hàng có thể liên hệ với Luật sư của chúng tôi theo các thông tin sau:

Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai

Tại khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 quy định: “Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại Điều 236 của Luật này, các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp”. Theo đó, trước khi Tòa án giải quyết tranh chấp đất đai thì các bên tranh chấp phải thực hiện hòa giải tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tranh chấp.

Đồng thời, tại khoản 2 Điều 3 Nghị quyết 04/2017/NQ-HĐTP hướng dẫn về chưa có đủ điều kiện khởi kiện theo quy định của pháp luật quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015 như sau:

“Đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất mà chưa được hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp theo quy định tại Điều 202 Luật đất đai năm 2013 thì được xác định là chưa có đủ điều kiện khởi kiện quy định tại điểm b khoản 1 Điều 192 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015.

Đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: tranh chấp về giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất,… thì thủ tục hòa giải tại Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện vụ án”.

Như vậy, đối với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất thì thủ tục hòa giải tại UBND xã nơi có đất tranh chấp là điều kiện khởi kiện. Còn đối với tranh chấp khác liên quan đến quyền sử dụng đất như: giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, thừa kế quyền sử dụng đất, chia tài sản chung của vợ chồng… thì thủ tục hòa giải tại UBND xã nơi có đất tranh chấp không phải là điều kiện khởi kiện.

Mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Pháp luật không có quy định cụ thể về mẫu đơn khởi kiện tranh chấp đất đai. Tuy nhiên, các bên tranh chấp đất đai có thể soạn thảo đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS Đơn khởi kiện được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP.

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM

Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

……………………..(1), ngày…..tháng….năm…..

ĐƠN KHỞI KIỆN

Kính gửi: Toà án nhân dân (2) ………………………………………………………………….

Người khởi kiện: (3)………………………………………………………………………………………..

Địa chỉ: (4) ……………………………………………………………………………………………………..

Số điện thoại: ………………………… (nếu có); số fax: ………………………. (nếu có)……….

Địa chỉ thư điện tử: …………………………………………. (nếu có)………………………………..

Người bị kiện: (5)……………………………………………………………………………………………

Địa chỉ (6) ………………………………………………………………………………………………………

Số điện thoại: …………………. (nếu có); số fax: …………………… (nếu có)………………….

Địa chỉ thư điện tử: ………………………………………………. (nếu có)…………………………..

Người có quyền, lợi ích được bảo vệ (nếu có)(7)……………………………………………….

Địa chỉ: (8)………………………………………………………………………………………………………

Số điện thoại: …………………………. (nếu có); số fax: ……………….. (nếu có)……………..

Địa chỉ thư điện tử : ……………………. (nếu có)…………………………………………………….

Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan (nếu có) (9)………………………………………….

Địa chỉ: (10) ……………………………………………………………………………………………………

Số điện thoại: …………………………… (nếu có); số fax: ……………………… (nếu có)…….

Địa chỉ thư điện tử: ………………………….. (nếu có)………………………………………………

Yêu cầu Tòa án giải quyết những vấn đề sau đây:(11)………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………………….

…………………………………………………………………………………………………………………….

Người làm chứng (nếu có) (12)…………………………………………………………………………..

Địa chỉ: (13) …………………………………………………………………………………………………….

Số điện thoại: ……………………………… (nếu có); số fax: ……………………….. (nếu có)…

Địa chỉ thư điện tử: …………………………….. (nếu có)…………………………………………….

Danh mục tài liệu, chứng kèm theo đơn khởi kiện gồm có:(14)…………………………

1…………………………………………………………………………………………………………………..

2…………………………………………………………………………………………………………………..

(Các thông tin khác mà người khởi kiện xét thấy cần thiết cho việc giải quyết vụ án) (15) ……………………………………………………………………………………………………………………..

Hướng dẫn ghi đơn khởi kiện tranh chấp đất đai

Căn cứ Mẫu số 23-DS Đơn khởi kiện được ban hành kèm theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP thì việc ghi đơn khởi kiện tranh chấp đất đai được thực hiện như sau:

(1) Ghi rõ địa điểm, thời gian soạn đơn khởi kiện (ví dụ: Bình Dương, ngày….. tháng….. năm….);

(2) Ghi tên Toà án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai:

Nếu là Toà án nhân dân cấp huyện, thì cần ghi rõ Toà án nhân dân huyện nào thuộc tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương nào (ví dụ: Toà án nhân dân huyện A thuộc tỉnh B);

Nếu là Toà án nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương thì ghi rõ Toà án nhân dân tỉnh (thành phố) nào (ví dụ: Toà án nhân dân tỉnh Bình Dương) và địa chỉ của Toà án đó.

(3) Ghi chi tiết thông tin người khởi kiện tranh chấp đất đai:

Nếu người khởi kiện là cá nhân thì ghi rõ họ tên; đối với trường hợp người khởi kiện là người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong nhận thức làm chủ hành vi thì ghi họ tên, địa chỉ của người đại diện hợp pháp của cá nhân đó; 

Nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức thì ghi tên cơ quan, tổ chức và ghi họ, tên của người đại diện hợp pháp của cơ quan, tổ chức khởi kiện đó.

(4) Ghi nơi cư trú tại thời điểm nộp đơn khởi kiện:

Nếu người khởi kiện là cá nhân, thì ghi đầy đủ địa chỉ nơi cư trú (ví dụ: Lê Văn A, cư trú tại ấp B, xã C, huyện D, tỉnh E); 

Nếu người khởi kiện là cơ quan, tổ chức, thì ghi địa chỉ trụ sở chính của cơ quan, tổ chức đó (ví dụ: Công ty TNHH A có trụ sở: Số 01, đường B, phường C, quận D, thành phố E).

(5), (7), (9) và (12) Ghi tương tự như hướng dẫn tại mục (3).

(6), (8), (10) và (13) Ghi tương tự như hướng dẫn tại mục (4).

(11) Nêu cụ thể từng vấn đề yêu cầu Tòa án giải quyết (ví dụ: Yêu cầu chia tài sản chung của hộ gia đình là quyền sử dụng đất…)

(14) Ghi rõ tên các tài liệu kèm theo đơn khởi kiện gồm có những tài liệu nào và phải đánh số thứ tự (ví dụ: Bản sao hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…)