Thủ tục kiện hủy sổ đỏ thế nào?

Hủy sổ đỏ là một trong những yêu cầu thường gặp khi giải quyết tranh chấp đất đai, đặc biệt trong trường hợp người dân cho rằng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) được cấp trái pháp luật, xâm phạm đến quyền lợi hợp pháp của mình. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các căn cứ pháp lý để yêu cầu hủy sổ đỏ, nên chọn khởi kiện hành chính hay dân sự, cũng như trình tự thủ tục cần thực hiện theo quy định mới nhất năm 2025.

1. Kiện hủy sổ đỏ

Theo quy định tại Khoản 21 Điều 3 Luật đất đai 2024 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Khi giải quyết tranh chấp đất đai, một bên có quyền yêu cầu hủy số đỏ trong trường hợp có các căn cứ chứng minh sổ đỏ được cấp không đúng quy định pháp luật. Các căn cứ cụ thể như:

+/ Sổ đỏ được cấp không đúng thẩm quyền;

+/ Sổ đỏ cấp không đúng đối tượng sử dụng đất;

+/ Sổ đỏ cấp không đúng diện tích đất;

+/ Đất không đủ điều kiện cấp sổ đỏ;

+/ Đất sử dụng không đúng mục đích.

2. Khởi kiện yêu cầu hủy sổ đỏ như thế nào???

Hiện nay, có 02 phương thức phổ biến để yêu cầu hủy sổ đỏ. Cụ thể:

+/ Khởi kiện vụ án hành chính;

+/ Khởi kiện vụ án dân sự trong đó có yêu cầu hủy sổ đỏ.

Khởi kiện vụ án hành chính yêu cầu hủy sổ đỏ:

+/ Áp dụng khi muốn hủy quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+/ Quyết định hành chính – Quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ là đối tượng khởi kiện vụ án hành chính khi người khởi kiện nộp đơn khởi kiện Quyết định đó.

+/ Người khởi kiện phải chứng minh việc cấp Sổ đỏ trái pháp luật và ảnh hưởng đến quyền lợi hợp pháp của mình: sai về thẩm quyền, quy trình cấp, nội dung trái quy định pháp luật…vv

+/ Lưu ý khởi kiện hành chính thì người bị kiện là cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

Ngoài ra nếu kiện vụ án hành chính thì tòa án chỉ giải quyết trong phạm vi yêu cầu của người khởi kiện là hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không giải quyết các yêu cầu về giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu cần giải quyết tranh chấp đất đai thì cần phải khởi kiện vụ án dân sự.

Khởi kiện vụ án dân sự yêu cầu hủy sổ đỏ:

+/ Khoản 1 Điều 34 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 quy định: “Khi giải quyết vụ việc dân sự, Tòa án có quyền hủy quyết định cá biệt trái pháp luật của cơ quan, tổ chức, người có thẩm quyền xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết”.

+/ Theo đó, trong trường hợp giải quyết tranh chấp đất đai – tranh chấp dân sự thì người khởi kiện hoàn toàn có quyền yêu cầu tòa án tuyên hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu có căn cứ Quyết định cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trái với quy định của pháp luật.

3. Thủ tục khởi kiện yêu cầu hủy sổ đỏ

Quy trình khởi kiện và giải quyết tranh chấp đất đai có yêu cầu hủy sổ đỏ được quy định tại Luật Tố tụng hành chính 2015 sửa đổi bố ung 2025 nếu khởi kiện hành chính và Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 nếu khởi kiện dân sự. Quy trình cơ bản gồm các bước sau đây:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Người khởi kiện gửi đơn khởi kiện kèm theo tài liệu, chứng cứ mà mình hiện có đến Tòa án có thẩm quyền giải quyết vụ án bằng các phương thức sau đây:

+/ Nộp trực tiếp tại Tòa án;

+/ Gửi đến Tòa án theo đường dịch vụ bưu chính;

+/ Gửi trực tuyến bằng hình thức điện tử qua Cổng Dịch vụ công Quốc gia (nếu có)

Bước 2: Nhận, xử lý đơn khởi kiện, thụ lý đơn

Thẩm phán phải xem xét đơn khởi kiện và ra một trong các quyết định sau:

+/ Yêu cầu sửa đổi, bổ sung đơn khởi kiện;

+/ Tiến hành thủ tục thụ lý vụ án theo thủ tục thông thường hoặc theo thủ tục rút gọn nếu vụ án có đủ điều kiện để giải quyết theo thủ tục rút gọn

+/ Chuyển đơn khởi kiện cho Tòa án có thẩm quyền và thông báo cho người khởi kiện nếu vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án khác;

+/ Trả lại đơn khởi kiện cho người khởi kiện nếu vụ việc đó không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án.

+/ Thời hạn xem xét xử lý đơn là 08 ngày

Bước 3: Thụ lý đơn khởi kiện

Sau khi nhận đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo, nếu xét thấy vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán phải thông báo ngay cho người khởi kiện biết để họ đến Tòa án làm thủ tục nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí.

+/ Thẩm phán dự tính số tiền tạm ứng án phí, ghi vào giấy báo và giao cho người khởi kiện để họ nộp tiền tạm ứng án phí;

+/ Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí;

+/ Thẩm phán thụ lý vụ án khi người khởi kiện nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí;

+/ Trường hợp người khởi kiện được miễn hoặc không phải nộp tiền tạm ứng án phí thì Thẩm phán phải thụ lý vụ án khi nhận được đơn khởi kiện và tài liệu, chứng cứ kèm theo.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử và xét xử sơ thẩm

Tùy thuộc vào thủ tục tố tụng là hành chính hay dân sự mà sẽ có sự khác biệt về thời hạn chuẩn bị xét xử. Tuy nhiên, thời hạn chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai là 04 tháng, vụ việc phức tạp được gia hạn không quá 02 tháng. Trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn sau đây:

+/ Lập hồ sơ vụ án;

+/ Xác định tư cách đương sự, người tham gia tố tụng khác;

+/ Xác định quan hệ tranh chấp giữa các đương sự và pháp luật cần áp dụng;

+/ Làm rõ những tình tiết khách quan của vụ án;

+/ Xác minh, thu thập chứng cứ theo quy định;

+/ Áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;

+/ Tổ chức phiên họp kiểm tra việc giao nộp, tiếp cận, công khai chứng cứ và hòa giải theo quy định của Bộ luật này, trừ trường hợp vụ án được giải quyết theo thủ tục rút gọn;

+/ Thực hiện nhiệm vụ, quyền hạn khác theo quy định.

Trong thời hạn chuẩn bị xét xử , tùy từng trường hợp, Thẩm phán ra một trong các quyết định sau đây:

+/ Công nhận sự thỏa thuận của các đương sự;

+/ Tạm đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;

+/ Đình chỉ giải quyết vụ án dân sự;

+/ Đưa vụ án ra xét xử.

Bước 5: Đưa vụ án ra xét xử ở phiên tòa sơ thẩm

Phiên tòa sơ thẩm phải được tiến hành đúng thời gian, địa điểm đã được ghi trong quyết định đưa vụ án ra xét xử hoặc trong giấy báo mở lại phiên tòa trong trường hợp phải hoãn phiên tòa. Trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày tuyên án, Tòa án phải giao hoặc gửi bản án cho các đương sự, cơ quan, tổ chức, cá nhân khởi kiện và Viện kiểm sát cùng cấp.

Trường hợp có kháng cáo, kháng nghị bản án sơ thẩm, vụ việc sẽ được tiếp tục giải quyết theo thủ tục phúc thẩm.

Mẫu đơn xin hủy sổ đỏ

CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM
Độc lập – Tự do – Hạnh phúc

……, ngày …. tháng …. năm 20….

ĐƠN ĐỀ NGHỊ

Kính gửi: Ủy ban nhân dân Huyện (1)……………………..Tỉnh (2)……………………………

Tên tôi là:………………………………………………………………………………………………………

Số CMND/CCCD :…………………………………………….

Địa chỉ:…………………………………………………………………………………………………………

…………………………………………………………………………………………………………………….

Tôi xin trình bày lý do như sau: (3)

…………………………………………………………………………………………………………………….

Hôm nay, tôi viết đơn này kính mong được giải quyết về việc thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của (4)…………………………………………………….…………………

để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của tôi đối với diện tích đất được ghi nhận tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số (5)………………………………………………….

Cấp ngày: (6)………………………………………

Tôi xin cam đoan những gì tôi viết trên đây là đúng với sự thật, nếu có điều gì không đúng tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm theo quy định của pháp luật.

Người viết đơn
(Ký và ghi rõ họ tên)

3. Quy trình thực hiện thủ tục hủy sổ đỏ

Quy trình thực hiện
thủ tục hủy sổ đỏ

Hiểu rõ quy trình thực hiện thủ tục hủy sổ đỏ là yếu tố then chốt để đảm bảo yêu cầu của bạn được giải quyết đúng quy định pháp luật. Quy trình này được quy định chi tiết trong các văn bản pháp luật hiện hành, đảm bảo tính minh bạch và hiệu quả. Dưới đây là các bước cụ thể để thực hiện thủ tục này.

Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Người yêu cầu cần chuẩn bị mẫu đơn xin hủy sổ đỏ cùng các giấy tờ liên quan như bản sao giấy chứng nhận, chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân, và các tài liệu chứng minh lý do hủy. Theo Điều 87 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp huyện.
Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ
Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, cơ quan này sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và thông tin về giấy chứng nhận trong cơ sở dữ liệu đất đai. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, nếu phát hiện giấy chứng nhận đã cấp không đúng quy định, cơ quan sẽ thông báo lý do cho người nộp đơn trong vòng 30 ngày.
Bước 3: Xử lý yêu cầu và ra quyết định
Sau khi kiểm tra, nếu xác định giấy chứng nhận cần hủy, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi và hủy sổ đỏ. Theo Điều 152 Luật Đất đai 2024, trường hợp có tranh chấp hoặc bản án tòa án yêu cầu hủy, quyết định sẽ được thực hiện ngay sau khi có văn bản pháp lý liên quan.
Bước 4: Cập nhật cơ sở dữ liệu đất đai
Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai sau khi giấy chứng nhận được thu hồi. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, bước này đảm bảo thông tin đất đai được quản lý chính xác, tránh các tranh chấp trong tương lai.

4. Các trường hợp dẫn đến hủy sổ đỏ

Hiểu rõ các trường hợp dẫn đến việc hủy sổ đỏ giúp người dân nắm bắt được khi nào cần thực hiện thủ tục này. Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, có nhiều tình huống cụ thể dẫn đến việc thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dưới đây là các trường hợp phổ biến.

Theo Điều 152 Luật Đất đai 2024, giấy chứng nhận sẽ bị thu hồi khi Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ghi trên sổ đỏ, ví dụ trong các trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh hoặc phát triển kinh tế – xã hội theo Điều 78, 79, 81, 82 Luật Đất đai 2024. Người sử dụng đất phải nộp lại giấy chứng nhận cho cơ quan thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ tái định cư.

Trường hợp giấy chứng nhận được cấp sai đối tượng hoặc không đúng quy định pháp luật cũng là lý do để hủy sổ đỏ. Theo Luật Đất đai 2024, nếu cơ quan điều tra hoặc thanh tra kết luận giấy chứng nhận được cấp trái quy định, cơ quan có thẩm quyền sẽ ra quyết định thu hồi sau khi thông báo cho người sử dụng đất.

Ngoài ra, khi có bản án hoặc quyết định của tòa án đã được thi hành yêu cầu hủy giấy chứng nhận, thủ tục hủy sẽ được thực hiện ngay lập tức. Theo Điều 119 Luật Tố tụng hành chính 2015, người có quyền lợi liên quan có thể khởi kiện hành chính để yêu cầu hủy sổ đỏ nếu phát hiện vi phạm trong quá trình cấp.

Cuối cùng, trường hợp người sử dụng đất tự nguyện trả lại đất hoặc thực hiện cấp đổi giấy chứng nhận cũng dẫn đến việc hủy sổ đỏ cũ. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, người sử dụng đất cần nộp đơn đề nghị và phối hợp với cơ quan chức năng để hoàn tất thủ tục.

5. Lưu ý khi làm thủ tục hủy sổ đỏ

Việc thực hiện thủ tục hủy sổ đỏ đòi hỏi sự cẩn trọng để tránh các sai sót hoặc tranh chấp phát sinh. Những lưu ý dưới đây sẽ giúp bạn thực hiện thủ tục này một cách suôn sẻ và đúng quy định pháp luật.

Người làm đơn cần đảm bảo cung cấp đầy đủ thông tin chính xác trong mẫu đơn xin hủy sổ đỏ, bao gồm số hiệu giấy chứng nhận, ngày cấp và lý do hủy. Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc thiếu thông tin hoặc cung cấp thông tin sai lệch có thể dẫn đến việc hồ sơ bị trả lại, kéo dài thời gian xử lý.

Trong trường hợp có tranh chấp đất đai, người yêu cầu hủy sổ đỏ nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc cơ quan pháp lý để đảm bảo quyền lợi. Theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015, người sử dụng đất có quyền yêu cầu tòa án áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để ngăn chặn việc chuyển nhượng hoặc thay đổi quyền sử dụng đất trong thời gian giải quyết tranh chấp.

Cuối cùng, chi phí liên quan đến thủ tục hủy sổ đỏ, như phí đo đạc hoặc đăng tin thông báo, cần được người yêu cầu chi trả theo quy định tại Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Bạn nên chuẩn bị sẵn tài chính và kiểm tra kỹ các quy định về phí, lệ phí tại địa phương để tránh phát sinh chi phí không cần thiết.
Trân trọng.

Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật, nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè,bảo vệ cho 27 bị hại vụ lừa đảo đất nền Nguyễn Thanh Uyn và đồng phạm, Bảo vệ Ni cô Vụ kiện hành chính đòi nhà các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…

Thủ tục kiện hủy sổ đỏ thế nào?