Làm sao để biết người bên cạnh lấn chiếm đất?

Người khác xây lấn chiếm đất phải làm sao? ngọc anh@ (củ chi – HCM)
1. Các kiến thức cần biết về hành vi lấn, chiếm đất

Trích Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP quy định về lấn, chiếm đất đai:

“1. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.

2. Chiếm đất là việc sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây:

a) Tự ý sử dụng đất mà không được cơ quan quản lý nhà nước về đất đai cho phép;

b) Tự ý sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của tổ chức, cá nhân khác mà không được tổ chức, cá nhân đó cho phép;

c) Sử dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê đất đã hết thời hạn sử dụng mà không được Nhà nước gia hạn sử dụng (trừ trường hợp hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng đất nông nghiệp);

d) Sử dụng đất trên thực địa mà chưa hoàn thành các thủ tục giao đất, cho thuê đất theo quy định của pháp luật.”

Đối chiếu với trường hợp của bạn đọc trên, theo thông tin cung cấp thấy rằng: thửa đất của nhà bạn có dấu hiệu của việc dịch chuyển ranh/mốc giới ban đầu của thửa đất dẫn đến diện tích thay đổi nhỏ hơn so với tổng diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, tức là đất bị thiếu mất diện tích.

Người hàng xóm thực hiện việc xây dựng hàng rào trên phần đất thuộc thửa đất của nhà bạn và đang sử dụng một phần đất trong thửa đất của nhà bạn là một trong những cơ sở để xác định hành vi lấn đất. Tuy nhiên, ở góc độ khách quan, cần phải nhìn nhận rõ việc xây lấn và sử dụng không đúng này là do người hàng xóm vô tình hay cố ý, để từ đó có những biện pháp xử lý phù hợp và thấu đáo hơn. Bởi vì, trên thực tế, việc đo đạc đất đai và cắm ranh, cắm mốc thửa đất để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước đây đều được thực hiện thủ công (chưa có máy đếm/bắn xác định toạ độ chính xác như hiện tại), nên cũng không ít trường hợp chính bản thân người chủ đất cũng không xác định được đúng thửa đất, ranh đất của mình. Do vậy, trong trường hợp này có thể xảy ra 2 tình huống:

Một là, người hàng xóm nhà bạn cũng không nhận thức được việc họ đang sử dụng một phần đất của nhà bạn;

Hoặc hai là, có thể họ biết rõ nhưng cố tình xây lấn sang nhằm mở rộng diện tích đất cho họ, phục vụ mục đích cá nhân của họ.

Cho nên, trước khi đi đến phần tiếp theo về các cách xử lý, luật sư khuyên bạn nên tìm hiểu đầy đủ các thông tin trên để đưa ra quyết định chọn phương án xử lý đúng đắn nhất.

Ngoài ra, bạn đọc cần nắm rõ hơn các kiến thức khác liên quan đến việc xác định quyền sử dụng hợp pháp như sau:

- Phần diện tích bạn cho rằng bị người hàng xóm lấn, tuy trên thực tế đang nằm trong phần rào của người hàng xóm do họ thực tế sử dụng, nhưng trên giấy tờ thì vẫn đang thuộc quyền sử dụng hợp pháp của bạn, được nhà nước xác nhận bằng chứng thư pháp lý Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy, cần phải hiểu rằng việc người hàng xóm đang sử dụng đất trên thực tế trong hoàn cảnh như vậy sẽ không đồng nghĩa với việc được chính thức công nhận quyền sử dụng hợp pháp đối với phần đất đang sử dụng đó, nên bạn hoàn toàn có thể nhận lại phần đất của mình khi có đầy đủ các tài liệu, chứng cứ chứng minh. 

- Việc xây dựng hàng rào của người hàng xóm lấn đất nhà bạn có thể được người chủ đất cũ (người bán cho bạn) biết hoặc không biết về việc bị lấn. Tuy nhiên, cho dù có biết hay không biết, hoặc thậm chí có biết và không phản đối việc xây hàng rào cũng sẽ không đương nhiên được hiểu là người chủ cũ đã cho người hàng xóm của bạn phần diện tích đất này. Do vậy, về mặt pháp lý và mặt thực tiễn, trước khi bán (chuyển nhượng) cho bạn, thì toàn bộ thửa đất có diện tích như bạn đọc nêu trên đều thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người chủ cũ ấy.

- Khi người chủ cũ bán (chuyển nhượng) cho bạn đã bán (chuyển nhượng) toàn bộ diện tích trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất – tức là bao gồm cả phần diện tích đất mà hiện tại đang bị người hàng xóm lấn, chiếm. Điều này có 2 ý nghĩa rất lớn rằng: người chủ đất cũ vẫn xác định toàn bộ diện tích thửa đất là của mình, và bản thân bạn khi mua (nhận chuyển nhượng) cũng đã trả tiền cho toàn bộ diện tích đất trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để được sử dụng hợp pháp.

2. Các công việc cần làm khi đất bị hàng xóm xây rào lấn chiếm?

Hoàn cảnh bị lấn đất trên thực tế, dù là vô tình hay cố ý, đều rất thường xuyên xảy ra, và đặc biệt là các thửa đất được cấp giấy chứng nhận trên cơ sở đo đạc, cắm mốc thủ công.

Do vậy, bạn đọc cần có các phương án và các bước xử lý cụ thể trong trường hợp bị lấn đất, luật sư gửi bạn những lời khuyên như sau:

- Bước 1: xác định nguyên nhân

Trước hết bạn cần đo đạc lại phần đất nhà mình thật kỹ để xác định vị trí bị lấn, bị thiếu đất, tìm hiểu rõ ai là người đang sử dụng phần đất của nhà mình, từ đó tìm hiểu rõ nguyên nhân xuất phát từ hành vi có chủ ý hay chỉ do vô tình của người lấn đất, để từ đó chọn phương án xử lý phù hợp nhất.

- Bước 2: hoà giải, thoả thuận

Dù nguyên nhân được xác định là do hành vi vô tình hay cố ý thì động thái hoà giải luôn là động thái đầu tiên nên làm và phải làm. Bởi lẽ:

Nếu xuất phát từ nguyên nhân vô tình, ngườ lấn đất không có ý định lấn đất và không biết về việc mình đang có hành vi lấn đất, thì phương án hoà giải có tỷ lệ cao đem đến thành công và giải quyết dứt điểm vấn đề. Bạn có thể thương thảo với họ về việc tháo gỡ và di dời hàng rào về đúng vị trí đất của họ và trả lại phần đất bị lấn cho mình. Việc thực hiện có thể được ấn định một khoảng thời gian cụ thể tuỳ các bên, có thể lập thành biên bản hoặc trao đổi miệng đều được. Ngoài ra, việc hoà giải này không cần thiết phải có sự tham gia của chính quyền địa phương, bạn chủ động được về mặt thời gian và cũng không tốn kém về chi phí hành chính.

Ngược lại, nếu xuất phát từ nguyên nhân hữu ý, tức là người lấn đất biết rõ nhưng cố tình xây dựng rào để lấn đất của bạn, khi đó, việc hoà giải là việc bắt buộc theo quy định pháp luật về đất đai, bạn có thể tham khảo Điều 202, Điều 203 Luật đất đai. Hoà giải trong trường hợp này nhằm hướng đến xác định phần đất tranh chấp thuộc quyền sử dụng của ai, và là cơ sở bắt buộc để khởi kiện ra trước toà án nếu các bên hoà giải không thành. Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất là cơ quan tiến hành chủ trì việc hoà giải, bạn gửi đơn đến cơ quan này đề nghị tổ chức hoà giải cho tranh chấp của bạn.

- Bước 3: khởi kiện vụ án dân sự về tranh chấp đất đai

Trường hợp hoà giải không thành, bất kể nguyên nhân tranh chấp xuất phát từ vô tình hay hữu ý, bạn đều có thể khởi kiện một vụ án tranh chấp đất đai đến Toà án nhân dân cấp quận/huyện nơi có đất, yêu cầu bên lấn đất phải trả lại phần đất đã lấn, chiếm cho bạn. Khi đó, một vụ án tranh chấp đất đai đã được hình thành và được Toà án thụ lý, giải quyết theo quy định của Bộ luật tố tụng dân sự. Trong quá trình giải quyết vụ án, Toà án sẽ để cho bạn và người hàng xóm ấy thỏa thuận về việc người hàng xóm có được tiếp tục sử dụng phần đất lấn hay không – trường hợp bạn không đồng ý, thì bạn có quyền yêu cầu người hàng xóm trả lại diện tích đất đã lấn đó cho bạn.
Luật sư Trần Minh Hùng – Tốt nghiệp đại học Luật TPHCM, tốt nghiệp Học viện Tư Pháp, Tốt nghiệp Luật sư, thuộc Đoàn LS TPHCM, Thuộc Liên đoàn LSVN là một trong những luật sư sáng lập văn phòng luật, giàu kinh nghiệm về kiến thức và thực tiễn đã dành nhiều thắng lợi vụ kiện và quan trọng luật sư Hùng luôn coi trọng chữ Tâm của nghề luật sư và trách nhiệm đối với xã hội nên đã được nhiều hãng báo chí, truyền thông, Đài truyền hình, Đài tiếng nói Việt nam phỏng vấn pháp luật,  nhiều lĩnh vực quan trọng liên quan đến đời sống. Luật sư Trần Minh Hùng là đối tác tư vấn pháp luật được nhiều hãng truyền thông, báo chí trong nước  tin tưởng với nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn trên VOV Giao Thông – Đài tiếng nói Việt Nam, Đài phát thanh VOH TPHCM, Đài truyền hình TP.HCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Truyền hình SCTV, THĐN, Truyền hình Quốc Hội VN, Truyền hình Công an ANTV, Đài truyền hình Vĩnh Long, Đài phát thanh kiên giang, Đài Bình Dương, Truyền hình Quốc Phòng, VTC... và các hãng báo chí trên cả nước, được các tổ chức, trường Đại học Luật TP.HCM mời làm giám khảo các cuộc thi Phiên tòa giả định với Đại học cảnh sát, mời làm chuyên gia ý kiến về các sự kiện lớn, được mời dạy bồi dưỡng nghiệp vụ cho các luật sư……là đối tác tư vấn luật của các hãng truyền thong, các tổ chức, xã hội uy tín và chuyên nghiệp và luôn mang lại niềm tin cho khách hàng và ghi nhận sự đóng góp của chúng tôi cho xã hội...là luật sư bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quan trọng báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụ Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như Viettinbank, các vụ Giết Người do mâu thuẫn hát karaoke tại Bình Chánh, Bào chữa chủ tịch Huyện Đông Hòa – Phú Yên, Đại án Vụ cướp bitcoin 35 tỷ Long Thành- Dầu Dây, Bào chữa vụ Đại Án Đăng Kiểm, Bào chữa vụ đại án Khai thác Cát Cần giờ, Bào chữa bị cáo Huân không đeo khẩu trang mùa Covit, Vụ Nữ sinh Tân Bình bị cắt tai, bảo vệ cho MC Trấn Thành, Bào chữa, bảo vệ vụ "Bác sĩ khoa rút ống thở", Bảo vệ cho người cho thuê nhà vụ Công ty Thế giới Di Động không trả tiền thuê nhà mùa dịch covid, Tư vấn cho nghệ sĩ Thương Tín, bảo vệ vụ đổ xăng đốt 10 người tại TPHCM, Bảo vệ thành công vụ 1 bệnh nhân bị xông hơi chết tại nhà bè, các vụ Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, cưỡng đoạt, cướp, gây thương tích, tham ô, mua bán ma túy, cố ý làm trái, bào chữa vụ án cựu Cảnh sát Buôn Lậu và các bị cáo kiên quan, bào chữa vụ chiếm đoạt tiền công nghệ của nước Úc của bị can về công nghệ, bào chữa vụ Mua bán khẩu trang mùa covid, bào chữa nhiều vụ án ma túy, bào chữa vụ lợi dụng chức vụ quyền hạn của tổ chức tín dụng ngân hàng... .… và rất nhiều các vụ án khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanh nghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi..…là hãng luật tư vấn luật cho nhiều công ty Việt Nam và nước ngoài trên cả nước luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sự công bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.
Chúng tôi hội đủ các luật sư chuyên về các lĩnh vực, kinh nghiệm, chuyên sâu như: hình sự, dân sự, kinh tế, thừa kế, hợp đồng, đất đai, ly hôn, dịch vụ nhà đất, di chúc, lao động…