Luật sư chuyên tư vấn khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà

Khi nào hợp đồng mua bán nhà đất có hiệu lực?

Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015;

Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự nói chung được quy định rõ tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015.

• Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
• Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
• Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.

Ngoài ra, hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định

Về mặt hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở được quy định tại Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở 2023. Tại Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản này

Các trường hợp hủy hợp đồng mua bán đất

Lưu ý hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán đất là khác nhau, điều kiện cũng như hậu quả pháp lý của 02 trường hợp này được quy định cụ thể trong BLDS 2015

Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ

Hủy bỏ hợp đồng do chậm thực hiện nghĩa vụ quy định tại Điều 424 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể:

• Trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ mà bên có quyền yêu cầu thực hiện nghĩa vụ trong một thời hạn hợp lý nhưng bên có nghĩa vụ không thực hiện thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng.
• Trường hợp do tính chất của hợp đồng hoặc do ý chí của các bên, hợp đồng sẽ không đạt được mục đích nếu không được thực hiện trong thời hạn nhất định mà hết thời hạn đó bên có nghĩa vụ không thực hiện đúng nghĩa vụ thì bên kia có quyền hủy bỏ hợp đồng mà không phải tuân theo quy định nêu trên.

Hủy bỏ hợp đồng do không có khả năng thực hiện

Theo Điều 425 Bộ luật Dân sự 2015, trường hợp bên có nghĩa vụ không thể thực hiện được một phần hoặc toàn bộ nghĩa vụ của mình làm cho mục đích của bên có quyền không thể đạt được thì bên có quyền có thể hủy bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại.

Hủy giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo, lừa dối

Hệ quả pháp lý của việc hủy hợp đồng?

Căn cứ Điều 427 Bộ luật Dân sự 2015, việc hủy bỏ hợp đồng có thể gặp phải các hậu quả pháp lý sau đây:

Khi hợp đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng không có hiệu lực từ thời điểm giao kết, các bên không phải thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết tranh chấp.

Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận sau khi trừ chi phí hợp lý trong thực hiện hợp đồng và chi phí bảo quản, phát triển tài sản.

Việc hoàn trả được thực hiện bằng hiện vật. Trường hợp không hoàn trả được bằng hiện vật thì được trị giá thành tiền để hoàn trả.

Trường hợp các bên cùng có nghĩa vụ hoàn trả thì việc hoàn trả phải được thực hiện cùng một thời điểm, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác.

Bên bị thiệt hại do hành vi vi phạm nghĩa vụ của bên kia được bồi thường.

Việc giải quyết hậu quả của việc hủy bỏ hợp đồng liên quan đến quyền nhân thân do Bộ luật Dân sự 2015 và luật khác có liên quan quy định.

Trường hợp việc hủy bỏ hợp đồng không có căn cứ quy định tại các điều 423, 424, 425 và 426 Bộ luật Dân sự 2015 thì bên hủy bỏ hợp đồng được xác định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự do không thực hiện đúng nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, luật khác có liên quan. 

Hết thời hạn khởi kiện hợp đồng sẽ có hiệu lực

Tòa án nào có thẩm quyền thụ lý giải quyết

Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất được các định là tranh chấp về giao dịch dân sự, hợp đồng dân sự nên:

1. Tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án (khoản 3 Điều 26 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015)
2. Tòa án nhân dân cấp huyện sẽ có thẩm quyền giải quyết. (Điều 35 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015), trường hợp có yếu tố nước ngoài thì thuộc thẩm quyền của tòa tỉnh
3. Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc hoặc theo thỏa thuận của đương sự. (Điều 39 BLTTDS 2015)

Trình tự khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất

Hồ sơ khởi kiện giải quyết 

Sau khi xác định Tòa án có thẩm quyền, người khởi kiện gửi hồ sơ khởi kiện gồm đến Tòa án:

Người khởi kiện chuẩn bị bộ hồ sơ khởi kiện giải quyết tranh hợp đồng theo hướng dẫn của khoản 4 và khoản 5 Điều 189, BLTTDS 2015 bao gồm:

• Đơn khởi kiện theo Mẫu số 23-DS theo Nghị quyết số 01/2017/NQ-HĐTP của Hội đồng thẩm phán Tòa án Nhân dân Tối cao.
• Bản sao các giấy tờ chứng minh nhân thân người khởi kiện;
• Các tài liệu, chứng cứ khác hiện có để chứng minh yêu cầu khởi kiện
• Hợp đồng mua bán đất, các chứng từ giao dịch, tin nhắn, biên bản làm việc…

Thủ tục khởi kiện

Sau khi xác định được Tòa án nào có thẩm quyền giải quyết, trình tự, thủ tục khởi kiện và giải quyết được quy định như sau:

Bước 1: Nộp đơn khởi kiện

Bước 2: Toà án tiếp nhận và xử lý đơn khởi kiện

Bước 3: Thụ lý đơn khởi kiện

Căn cứ Điều 195 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, khi xét thấy hồ sơ khởi kiện đầy đủ và vụ án thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án thì Thẩm phán sẽ ra thông báo nộp tiền tạm ứng án phí trong trường hợp họ phải nộp tiền tạm ứng án phí. Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được giấy báo của Tòa án về việc nộp tiền tạm ứng án phí, người khởi kiện phải nộp tiền tạm ứng án phí và nộp cho Tòa án biên lai thu tiền tạm ứng án phí.

Bước 4: Chuẩn bị xét xử sơ thẩm

Thời hạn chuẩn bị xét xử là 4 tháng kể từ ngày thụ lý.Theo khoản 2 Điều 230 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015, trong giai đoạn chuẩn bị xét xử, Thẩm phán thực hiện các nhiệm vụ, quyền hạn theo quy định

Bước 5: Mở phiên tòa xét xử sơ thẩm

Bước 6:  ban hành bản án hoặc quyết định công nhận sự thỏa thuận của các bên

Bước 7: Giải quyết theo thủ tục phúc thẩm nếu có kháng cáo, kháng nghị

CSPL: Chương XII BLTTDS 2015

Luật sư tư vấn thủ tục khởi kiện hủy hợp đồng mua bán đất

• Tư vấn cho khách hàng về các trường hợp hủy Hợp đồng mua bán nhà đất;
• Tư vấn về Hậu quả pháp lý của việc hủy hợp đồng mua bán nhà đất.
• Tư vấn về quyền, nghĩa vụ các bên khi hủy hợp đồng mua bán nhà đất.
• Hướng dẫn khách hàng hoặc đại diện theo ủy quyền của khách hàng để thu thập tài liệu chứng cứ, cung cấp thông tin.
• Cử luật sư đại diện theo ủy quyền để làm việc với các cơ quan, tổ chức có liên quan để bảo vệ quyền và nghĩa vụ hợp pháp của khách hàng.
• Cử luật sư tham gia tố tụng với tư cách người đại diện theo ủy quyền của đương sự trong giai đoạn tố tụng khi khách hàng có nhu cầu.
• Hỗ trợ pháp lý khác để giúp khách hàng giải quyết các vấn đề khác có liên quan.

Để yêu cầu khởi kiện hủy hợp đồng mua bán nhà đất đúng quy định và được Tòa án thụ lý, người khởi kiện cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ khởi kiện và tìm hiểu thủ tục giải quyết tranh chấp tại tòa. Đồng thời để bảo vệ tối ưu quyền lợi hợp pháp, đương sự có thể nhờ Luật sư tư vấn về trường hợp hủy hợp đồng mua bán nhà đất. Nếu Quý khách còn bất cứ thắc mắc, điểm chưa rõ hoặc cần hỗ trợ trong quá trình tố tụng, hãy liên hệ ngay đến hotline: 0972238006.

• Tên hợp đồng: Hợp đồng mua bán nhà và quyền sử dụng đất
• Ngày ký hợp đồng: [Ngày, tháng, năm ký hợp đồng]
• Số hợp đồng: [Nếu có]
• Các bên tham gia hợp đồng: [Nếu có]
• Nội dung vụ kiện:
  • Bên khởi kiện cho rằng hợp đồng mua bán nhà đất được ký kết giữa các bên là vô hiệu hoặc vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ, nên yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu hợp đồng.
  • [Mô tả chi tiết về việc một bên vi phạm hợp đồng]
• Hậu quả pháp lý của việc vi phạm:
  • [Mô tả chi tiết về hậu quả xảy ra do việc vi phạm hợp đồng]

• Yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng mua bán nhà đất giữa các bên là vô hiệu.
• Yêu cầu [Mô tả chi tiết hậu quả pháp lý sau khi hợp đồng bị hủy bỏ].
• Yêu cầu bồi thường thiệt hại [Nếu có].

• Bản sao hợp đồng mua bán nhà đất
• Giấy tờ liên quan khác [Liệt kê các giấy tờ khác như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, biên lai thanh toán, v.v.]

• Bạn nên tìm kiếm và tham khảo mẫu đơn khởi kiện tại các website chính thức của Tòa án hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
• Bạn có thể tham khảo các trường hợp được hủy bỏ hợp đồng tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc các quy định khác trong Bộ luật Dân sự hiện hành.
• Bạn có thể tham khảo các trường hợp hợp đồng vô hiệu tại Điều 123, 124 Bộ luật Dân sự 2015 hoặc các quy định khác trong Bộ luật Dân sự hiện hành.
• Bạn có thể tham khảo thời hiệu khởi kiện tại Điều 427 Bộ luật Dân sự 2005 hoặc các quy định khác trong Bộ luật Dân sự hiện hành.
• Bạn nên tham khảo ý kiến luật sư hoặc chuyên gia pháp lý trước khi nộp đơn khởi kiện để đảm bảo đơn kiện của bạn đầy đủ, chính