Trong giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tình trạng thửa đất bị chồng ranh giới là một trong những rủi ro pháp lý phổ biến, thường phát sinh sau khi hợp đồng đã được công chứng, đăng ký biến động hoặc khi bên mua tiến hành đo đạc thực tế để xây dựng. Việc phát hiện ranh giới thực tế không khớp với hồ sơ địa chính hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có thể ảnh hưởng trực tiếp đến diện tích, vị trí và khả năng sử dụng đất theo mục đích đã thỏa thuận. Vậy khi đất bị chồng ranh giới, bên mua có quyền yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay không?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, bên mua có thể khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu hoặc hủy hợp đồng trong một số trường hợp nhất định nếu vi phạm một trong các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự hoặc do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội,…. Đối với trường hợp thửa đất bị chồng ranh giới, nếu bên bán biết rõ nhưng cố tình che giấu hoặc cung cấp thông tin sai sự thật về tình trạng chồng ranh, tranh chấp ranh giới để bên mua ký kết hợp đồng thì giao dịch có thể bị tuyên bố vô hiệu do bị lừa dối theo Điều 127 Bộ luật Dân sự 2015 như sau:
Điều 127. Giao dịch dân sự vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép
Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối hoặc bị đe dọa, cưỡng ép thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó là vô hiệu.
Lừa dối trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó.
Đe dọa, cưỡng ép trong giao dịch dân sự là hành vi cố ý của một bên hoặc người thứ ba làm cho bên kia buộc phải thực hiện giao dịch dân sự nhằm tránh thiệt hại về tính mạng, sức khỏe, danh dự, uy tín, nhân phẩm, tài sản của mình hoặc của người thân thích của mình.
Theo quy định tại Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
Điều 423. Hủy bỏ hợp đồng
1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.
3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Theo đó, đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu thửa đất được bàn giao không đúng vị trí, diện tích hoặc hiện trạng như cam kết, khiến bên mua không đạt được mục đích giao kết hợp đồng (ví dụ: không đủ điều kiện xin giấy phép xây dựng, không thể sử dụng đúng mục đích đã thỏa thuận,…) thì bên mua có quyền hủy bỏ hợp đồng theo quy định nêu trên nếu bên bán vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Việc giao tài sản không đúng thỏa thuận được coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ.
Theo quy định tại Điều 429 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về thời hiệu để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp hợp đồng là 03 năm, kể từ ngày người có quyền yêu cầu biết hoặc phải biết quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Khi thửa đất bị chồng ranh giới dẫn đến diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong hợp đồng hoặc giấy chứng nhận; vị trí, hình dạng thửa đất thay đổi so với thỏa thuận; bên mua không thể sử dụng đất đúng mục đích đã dự kiến thì hành vi của bên bán được coi là vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng. Bên mua có quyền yêu cầu hủy bỏ hợp đồng theo Điểm b khoản 1 Điều 423 Bộ luật Dân sự 2015 và thời hiệu khởi kiện là 03 năm kể từ ngày biết hoặc phải biết quyền lợi bị xâm phạm theo quy định của pháp luật.
Do đó, ngay khi phát hiện thửa đất bị chồng ranh giới, bên mua nên nhanh chóng thu thập chứng cứ, thuê đơn vị đo đạc xác định hiện trạng và kiểm tra hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai, xác minh nguồn gốc đất thông qua chủ cũ, biên lai nộp thuế hoặc các hộ dân xung quanh để tìm hiểu nguồn gốc phần đất bị chồng lấn…
Theo quy định tại Khoản 35 Điều 3 Luật đất đai 2024 quy định về việc nhà nước thu hồi đất như sau:
35. Nhà nước thu hồi đất là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất hoặc thu lại đất của người đang sử dụng đất hoặc thu lại đất đang được Nhà nước giao quản lý.
Căn cứ theo Điều 104 Luật Đất đai 2024 quy định về bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi Nhà nước thu hồi đất bao gồm:
Điều 104. Bồi thường chi phí di chuyển tài sản khi nhà nước thu hồi đất
1. Khi Nhà nước thu hồi đất mà phải di chuyển tài sản thì được Nhà nước bồi thường chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất còn được bồi thường đối với thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt.
2. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định mức bồi thường tại khoản 1 Điều này.
Như vậy, trường hợp di dời đất mà phải di chuyển tài sản thì người có đất bị thu hồi sẽ được Nhà nước bồi thường chi phí di dời gồm chi phí để tháo dỡ, di chuyển, lắp đặt; bồi thường thiệt hại khi tháo dỡ, vận chuyển, lắp đặt trong trường hợp phải di chuyển hệ thống máy móc, dây chuyền sản xuất.
Trong đó, mức hỗ trợ di dời tài sản khi thu hồi đất sẽ do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Lưu ý: Tại Điều 105 Luật đất đai 2024 quy định trường hợp không được bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất là trường hợp tài sản gắn liền với công trình xây dựng, có giấy phép xây dựng có thời hạn nhưng giấy phép hết hạn vào thời điểm thu hồi đất thì chủ sở hữu cũng sẽ không được bồi thường mà sẽ nhận hỗ trợ chi phí tháo dỡ và di dời.
- Tại điểm a khoản 3 Điều 94 Luật Đất đai 2024 quy định rõ trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư có hiệu lực thi hành, cơ quan, đơn vị, tổ chức thực hiện bồi thường phải chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản.
- Trường hợp chậm chi trả thì khi thanh toán tiền bồi thường, hỗ trợ, ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án bồi thường được cấp có thẩm quyền phê duyệt, người có đất thu hồi còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp theo quy định của Luật Quản lý thuế tính trên số tiền chậm trả và thời gian chậm trả.
- Trường hợp người có đất thu hồi không nhận tiền bồi thường, hỗ trợ theo phương án đã được phê duyệt thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản tiền gửi của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mở tại ngân hàng thương mại do Nhà nước nắm giữ cổ phần chi phối theo lãi suất không kỳ hạn. Trong đó, tiền lãi từ khoản tiền bồi thường, hỗ trợ sẽ được trả cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản được bồi thường, hỗ trợ.