Hành vi lấn chiếm đất khởi kiện ở đâu?

Trong bối cảnh tranh chấp đất đai ngày càng phức tạp, tư vấn khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở trở thành dịch vụ pháp lý thiết yếu giúp bảo vệ quyền lợi ích đáng của người sử dụng đất. Bài viết dưới đây cung cấp thông tin toàn diện về quy trình khởi kiện, hành vi lấn chiếm đất ở theo quy định mới nhất năm 2025, giúp bạn có thể bảo vệ được quyền lợi hợp pháp của mình.

Lấn chiếm đất ở là gì? 

Lấn chiếm đất ở được hiểu là hành vi sử dụng đất không đúng mục đích, không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép, vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của người khác. Theo quy định của Luật Đất đai 2024, hành vi này bị nghiêm cấm và người thực hiện có thể bị xử lý hành chính hoặc hình sự tùy theo mức độ vi phạm.

Các hình thức lấn chiếm đất ở

• Mở rộng diện tích đất sử dụng ra ngoài ranh giới thửa đất được giao;
• Xây dựng đất công, đất không thuộc quyền sử dụng;
• Sử dụng đất công, đất thuộc quyền sử dụng của người khác;
• Di chuyển mốc giới để chiếm thêm diện tích đất;
• Sử dụng đất không có giấy tờ pháp lý. 

Căn cứ pháp lý để khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở

Luật Đất đai 2024

Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ 01/08/2024 quy định rõ về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, trong đó xác định quyền được bảo vệ khi quyền sử dụng đất bị người khác xâm phạm. Đặc biệt, tại Điều 236 quy định về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, tạo cơ sở pháp lý quan trọng cho việc tư vấn khởi kiện hành vi chiếm lấn đất ở. 

Bộ luật Dân sự 2015

Bộ luật Dân sự 2015 quy định về bảo vệ quyền sở hữu, trong đó bao gồm quyền đòi lại tài sản từ người chiếm hữu, sử dụng tài sản không có căn cứ pháp luật (Điều 166) và quyền yêu cầu chấm dứt hành vi cản trở pháp luật đối với việc thực hiện quyền sở hữu, quyền khác đối với tài sản (Điều 167).

Bộ luật Tố tụng dân sự 2015

Bộ luật Tố tụng dân sự 2015 quy định trình tự, thủ tục khởi kiện và giải quyết vụ án dân sự liên quan đến tranh chấp đất đai, bao gồm cả tranh chấp về lấn chiếm đất ở.

Nghị định và Thông tư liên quan 

• Nghị định 16/2025/NĐ-CP về xử phạt hành chính trong lĩnh vực đất đai;
• Thông tư 09/2025/TT-BTNMT hướng dẫn việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất; 
• Các văn bản pháp luật khác điều chỉnh về đất đai và tài sản. 

Điều kiện để khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở

Khi cần khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở, bạn cần đáp ứng các điều kiện sau:

Có quyền sử dụng đất hợp pháp

Người khởi kiện phải chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp thông qua một trong các giấy giờ sau:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ);
• Giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;
• Quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Có chứng cứ về hành vi lấn chiếm

• Biên bản xác định ranh giới, mốc giới thửa đất;
• Biên bản vi phạm hành vi lấn chiếm; 
• Lời khai của người làm chứng;
• Kết luận giám định (nếu cần).

Thời hiệu khởi kiện

Theo quy định mới nhất năm 2025, thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp về quyền sử dụng đất là 3 năm, tính từ ngày người có quyền sử dụng đất biết hoặc phải biết quyền sử dụng đất của mình bị xâm phạm. 

Quy trình khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở

Bước 1: Xác minh quyền sử dụng đất và hành vi lấn chiếm

Người khởi kiện cần thu thập tài liệu chứng minh quyền sử dụng đất hợp pháp (sổ đỏ, hợp đồng chuyển nhượng, bản đồ địa chính…) và bằng chứng về hành vi lấn chiếm (hình ảnh, video, biên bản đo đạc…).

Bước 2: Hòa giải tại địa phương

Theo quy định của Luật Đất đai, tranh chấp đất đai bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã/phường nơi có đất tranh chấp. Nếu hòa giải không thành, sẽ được cấp biên bản làm căn cứ khởi kiện.

Bước 3: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Hồ sơ gồm:

• Đơn khởi kiện (theo mẫu).
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất.
• Biên bản hòa giải không thành.
• Các chứng cứ về hành vi lấn chiếm.
• Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện.
• Giấy ủy quyền (nếu ủy quyền cho người khác khởi kiện).

Bước 4: Nộp đơn khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền

Thông thường là Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất bị lấn chiếm. Người khởi kiện cần nộp tạm ứng án phí theo thông báo để Tòa chính thức thụ lý.

Bước 5: Quá trình giải quyết tại Tòa án

Tòa án tiến hành thụ lý, xác minh, tổ chức đối chất và xét xử theo trình tự tố tụng dân sự. Nếu cần thiết, Tòa có thể trưng cầu giám định, đo đạc lại hiện trạng đất.

Bước 6: Thi hành án

Sau khi bản án có hiệu lực pháp luật, nếu bên bị kiện không tự nguyện thực hiện, người khởi kiện có thể yêu cầu cơ quan thi hành án cưỡng chế tháo dỡ công trình vi phạm, trả lại đất.

Những lưu ý quan trọng khi khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở

Thu thập chứng cứ đầy đủ

Chứng cứ đóng vai trò quyết định trong vụ kiện về lấn chiếm đất ở. Khi được tư vấn khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở, cần lưu ý: 

• Thu thập chứng cứ càng sớm càng tốt;
• Chứng cứ phải hợp pháp, khách quan;
• Ưu tiên chứng cứ được cơ quan có thẩm quyền xác nhận. 
• Lưu giữ chứng cứ cẩn thận, không chỉnh sửa.

Tham khảo ý kiến tư vấn khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở từ chuyên gia pháp lý

Tranh chấp đất đai thường phức tạp, việc tham khảo ý kiến của lật sư chuyên về đất đai sẽ giúp:

• Đánh giá chính xác cơ hội thắng kiện;
• Xây dựng chiến lược pháp lý phù hợp;
• Soạn thảo đơn kiện đúng quy định;
• Đại diện bảo vệ quyền lợi tại tòa án.

Tuân thủ thời hiệu khởi kiện

Nếu quá thời hiệu khởi kiện (3 năm), quyền khởi kiện có thể bị mất, trừ trường hợp có lý do chính đáng được Tòa án chấp nhận.

Thực hiện đúng trình tự, thủ tục

Việc không tuân thủ đúng quy trình có thể dẫn đến:

• Đơn khởi kiện không được thụ lý;
• Vụ kiện bị đình chỉ giải quyết;
• Kéo dài thời gian giải quyết;
• Tăng chi phí tố tụng.

Tư vấn khởi kiện hành vi lấn chiếm đất ở là dịch vụ pháp lý thiết yếu giúp bảo vệ quyền sử dụng đất hợp pháp của công dân. Với những thông tin toàn diện về quy trình khởi kiện, điều kiện cần thiết và những lưu ý quan trọng theo quy định mới nhất năm 2025, bạn có thể tự tin thực hiện các bước để bảo vệ quyền lợi chính đáng của mình.

Trân trọng.


LS TRẦN MINH HÙNG