Báo tuổi trẻ Phỏng vấn luật sư Trần Minh Hùng về vấn đề cải cạo chung cư cũ thế nào?
CÂU HỎI PHỎNG VẤN CHUYÊN GIA
Câu 1: Từ góc độ nghiên cứu chính sách đô thị, đâu là những “điểm nghẽn” lớn đang khiến tiến độ cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM bị chậm trong nhiều năm qua? (cơ chế chính sách, mâu thuẫn lợi ích, nhân lực, nguồn đầu tư,...)
Từ góc độ nghiên cứu chính sách đô thị và trên cơ sở pháp luật hiện hành, có thể thấy tiến độ cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM bị chậm kéo dài bởi nhiều nguyên nhân mang tính hệ thống, đan xen giữa pháp lý, lợi ích kinh tế và yếu tố xã hội.
Trước hết là khung pháp lý và cơ chế chính sách chưa thực sự đồng bộ. Mặc dù đã có những quy định điều chỉnh trong Luật Nhà ở 2023 và định hướng quy hoạch theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, nhưng trên thực tế các quy định liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng vẫn còn có sự giao thoa, dẫn đến thủ tục phê duyệt dự án phức tạp, kéo dài, làm tăng chi phí và rủi ro cho nhà đầu tư.
Thứ hai là cơ chế đồng thuận và mâu thuẫn lợi ích giữa các bên. Việc cải tạo chung cư cũ phụ thuộc rất lớn vào sự đồng thuận của cư dân, trong khi mỗi hộ có điều kiện và kỳ vọng khác nhau về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người dân thường mong muốn được tái định cư tại chỗ với diện tích và chất lượng tốt hơn, còn doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án. Sự chênh lệch này khiến việc đạt được đồng thuận rất khó, thậm chí chỉ cần một bộ phận nhỏ không đồng ý cũng có thể làm đình trệ toàn bộ dự án.
Thứ ba là vướng mắc trong công tác di dời, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Không ít trường hợp phát sinh khiếu nại, tranh chấp hoặc người dân không chấp nhận phương án bố trí chỗ ở tạm thời, dẫn đến việc kéo dài thời gian triển khai.
Thứ tư là hạn chế về quy hoạch và hiệu quả đầu tư. Các chung cư cũ chủ yếu nằm ở khu vực nội đô, bị khống chế chặt chẽ về chỉ tiêu quy hoạch như mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất. Điều này khiến doanh nghiệp khó gia tăng quỹ diện tích kinh doanh để bù đắp chi phí, làm giảm sức hấp dẫn của dự án.
Thứ năm là hạn chế về nguồn lực tài chính và tâm lý e ngại rủi ro của nhà đầu tư. Các dự án cải tạo chung cư cũ thường kéo dài nhiều năm, lợi nhuận không rõ ràng, trong khi ngân hàng cũng thận trọng trong việc cấp tín dụng, dẫn đến khó khăn trong huy động vốn.
Cuối cùng là năng lực tổ chức thực hiện và vai trò điều phối của cơ quan quản lý trong một số trường hợp còn hạn chế, khi phải xử lý đồng thời số lượng lớn dự án với tính chất phức tạp, dễ phát sinh khiếu kiện.
Câu 2: Tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) để phù hợp với mô hình hợp tác công tư (PPP). Ông/bà đánh giá như thế nào về tính hiệu quả khi áp dụng cơ chế này vào cải tạo chung cư cũ?
Từ góc độ pháp lý và chính sách, đề xuất bổ sung hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) trong dự thảo sửa đổi luật để gắn với mô hình PPP là một hướng tiếp cận đáng chú ý, nhằm huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân trong bối cảnh ngân sách nhà nước còn hạn chế. Về nguyên tắc, cơ chế này phù hợp với định hướng của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, trong đó Nhà nước và doanh nghiệp cùng tham gia thực hiện dự án hạ tầng, chia sẻ rủi ro và lợi ích.Nếu được thiết kế hợp lý, BT có thể mang lại một số hiệu quả nhất định trong cải tạo chung cư cũ.
Thứ nhất, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, đặc biệt đối với các khu chung cư xuống cấp nghiêm trọng nhưng khó thu hút đầu tư theo cơ chế thị trường thông thường.
Thứ hai, giảm áp lực chi ngân sách, khi Nhà nước có thể sử dụng quỹ đất hoặc các nguồn lực khác để thanh toán cho nhà đầu tư thay vì chi trực tiếp bằng tiền. Thứ ba, tạo điều kiện để kết hợp chỉnh trang đô thị theo quy hoạch, đồng bộ hạ tầng và không gian đô thị.
Tuy nhiên, hiệu quả của cơ chế BT phụ thuộc rất lớn vào cách thiết kế và kiểm soát thực thi. Thực tiễn trước đây cho thấy các dự án BT có thể phát sinh rủi ro nếu việc sử dụng quỹ đất hoặc tài sản công để thanh toán không được định giá minh bạch, không theo cơ chế thị trường, dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước. Ngoài ra, nếu không có cơ chế đấu thầu cạnh tranh, công khai, dễ dẫn đến việc lựa chọn nhà đầu tư không tối ưu, ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả dự án.
Trong lĩnh vực cải tạo chung cư cũ, cần lưu ý thêm rằng BT không thể thay thế hoàn toàn cơ chế đồng thuận của cư dân theo Luật Nhà ở 2023. Nếu không giải quyết được bài toán đồng thuận và tái định cư, thì dù có cơ chế tài chính tốt, dự án vẫn khó triển khai trên thực tế.
Do đó, có thể đánh giá rằng BT là một công cụ có tiềm năng, nhưng không phải là “giải pháp duy nhất”. Để phát huy hiệu quả, cần đặt cơ chế này trong một khung pháp lý chặt chẽ, bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch, định giá đúng giá trị tài sản công và có cơ chế giám sát độc lập. Đồng thời, phải kết hợp với các giải pháp về quy hoạch, đồng thuận cư dân và cải cách thủ tục hành chính thì mới có thể tạo ra tác động thực chất trong cải tạo chung cư cũ.
Câu 3: Theo ông/bà, hiện nay cần những biện pháp về cơ chế, chính sách nào để thu hút thêm doanh nghiệp đầu tư, cũng như đảm bảo được lợi ích các bên liên quan, từ đó tham gia mạnh mẽ hơn vào lĩnh vực cải tạo chung cư cũ?
Để thu hút thêm doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ và đồng thời bảo đảm lợi ích của các bên liên quan, cần một hệ thống giải pháp cơ chế và chính sách mang tính đồng bộ. Trước hết, Nhà nước cần tạo khung pháp lý minh bạch và ổn định, rút ngắn thủ tục phê duyệt dự án, công khai thông tin quy hoạch và tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư. Điều này giúp doanh nghiệp yên tâm hơn về tính khả thi và giảm rủi ro pháp lý.
Song song đó, cần có chính sách ưu đãi tài chính như miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất vay vốn, hoặc cho phép doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đối ứng hợp lý. Đây là yếu tố quan trọng để tăng sức hấp dẫn của dự án vốn có thời gian triển khai dài và lợi nhuận chưa rõ ràng.
Một điểm then chốt khác là cơ chế chia sẻ lợi ích công bằng: cư dân phải được bảo đảm quyền tái định cư tại chỗ với diện tích hợp lý, chất lượng nhà ở tốt hơn; doanh nghiệp có tỷ lệ lợi nhuận ổn định; Nhà nước giữ vai trò điều tiết, hỗ trợ hạ tầng và công tác di dời để giảm gánh nặng cho nhà đầu tư.
Cuối cùng, cần khuyến khích mô hình hợp tác công – tư (PPP), trong đó Nhà nước và doanh nghiệp cùng chia sẻ rủi ro và lợi ích. Khi có sự đồng hành của Nhà nước trong việc hỗ trợ hạ tầng, giải phóng mặt bằng và bảo đảm quyền lợi cư dân, niềm tin của doanh nghiệp sẽ được củng cố, từ đó thúc đẩy sự tham gia mạnh mẽ hơn vào lĩnh vực cải tạo chung cư cũ.
Như vậy, chỉ khi có một cơ chế minh bạch, ưu đãi hợp lý và sự bảo đảm quyền lợi cho cư dân, doanh nghiệp mới thực sự coi cải tạo chung cư cũ là một lĩnh vực hấp dẫn và bền vững để đầu tư.
BÁO TUỔI TRẺ CẢM ƠN LS TRẦN MINH HÙNG
Câu 1: Từ góc độ nghiên cứu chính sách đô thị, đâu là những “điểm nghẽn” lớn đang khiến tiến độ cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM bị chậm trong nhiều năm qua? (cơ chế chính sách, mâu thuẫn lợi ích, nhân lực, nguồn đầu tư,...)
Từ góc độ nghiên cứu chính sách đô thị và trên cơ sở pháp luật hiện hành, có thể thấy tiến độ cải tạo chung cư cũ tại TP.HCM bị chậm kéo dài bởi nhiều nguyên nhân mang tính hệ thống, đan xen giữa pháp lý, lợi ích kinh tế và yếu tố xã hội.
Trước hết là khung pháp lý và cơ chế chính sách chưa thực sự đồng bộ. Mặc dù đã có những quy định điều chỉnh trong Luật Nhà ở 2023 và định hướng quy hoạch theo Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024, nhưng trên thực tế các quy định liên quan đến đất đai, đầu tư, xây dựng vẫn còn có sự giao thoa, dẫn đến thủ tục phê duyệt dự án phức tạp, kéo dài, làm tăng chi phí và rủi ro cho nhà đầu tư.
Thứ hai là cơ chế đồng thuận và mâu thuẫn lợi ích giữa các bên. Việc cải tạo chung cư cũ phụ thuộc rất lớn vào sự đồng thuận của cư dân, trong khi mỗi hộ có điều kiện và kỳ vọng khác nhau về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Người dân thường mong muốn được tái định cư tại chỗ với diện tích và chất lượng tốt hơn, còn doanh nghiệp cần đảm bảo hiệu quả tài chính của dự án. Sự chênh lệch này khiến việc đạt được đồng thuận rất khó, thậm chí chỉ cần một bộ phận nhỏ không đồng ý cũng có thể làm đình trệ toàn bộ dự án.
Thứ ba là vướng mắc trong công tác di dời, giải phóng mặt bằng và tái định cư. Không ít trường hợp phát sinh khiếu nại, tranh chấp hoặc người dân không chấp nhận phương án bố trí chỗ ở tạm thời, dẫn đến việc kéo dài thời gian triển khai.
Thứ tư là hạn chế về quy hoạch và hiệu quả đầu tư. Các chung cư cũ chủ yếu nằm ở khu vực nội đô, bị khống chế chặt chẽ về chỉ tiêu quy hoạch như mật độ xây dựng, tầng cao, hệ số sử dụng đất. Điều này khiến doanh nghiệp khó gia tăng quỹ diện tích kinh doanh để bù đắp chi phí, làm giảm sức hấp dẫn của dự án.
Thứ năm là hạn chế về nguồn lực tài chính và tâm lý e ngại rủi ro của nhà đầu tư. Các dự án cải tạo chung cư cũ thường kéo dài nhiều năm, lợi nhuận không rõ ràng, trong khi ngân hàng cũng thận trọng trong việc cấp tín dụng, dẫn đến khó khăn trong huy động vốn.
Cuối cùng là năng lực tổ chức thực hiện và vai trò điều phối của cơ quan quản lý trong một số trường hợp còn hạn chế, khi phải xử lý đồng thời số lượng lớn dự án với tính chất phức tạp, dễ phát sinh khiếu kiện.
Câu 2: Tại dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, Bộ Xây dựng đề xuất bổ sung hình thức BT (xây dựng - chuyển giao) để phù hợp với mô hình hợp tác công tư (PPP). Ông/bà đánh giá như thế nào về tính hiệu quả khi áp dụng cơ chế này vào cải tạo chung cư cũ?
Từ góc độ pháp lý và chính sách, đề xuất bổ sung hình thức hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT) trong dự thảo sửa đổi luật để gắn với mô hình PPP là một hướng tiếp cận đáng chú ý, nhằm huy động nguồn lực từ khu vực tư nhân trong bối cảnh ngân sách nhà nước còn hạn chế. Về nguyên tắc, cơ chế này phù hợp với định hướng của Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư 2020, trong đó Nhà nước và doanh nghiệp cùng tham gia thực hiện dự án hạ tầng, chia sẻ rủi ro và lợi ích.Nếu được thiết kế hợp lý, BT có thể mang lại một số hiệu quả nhất định trong cải tạo chung cư cũ.
Thứ nhất, giúp đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án, đặc biệt đối với các khu chung cư xuống cấp nghiêm trọng nhưng khó thu hút đầu tư theo cơ chế thị trường thông thường.
Thứ hai, giảm áp lực chi ngân sách, khi Nhà nước có thể sử dụng quỹ đất hoặc các nguồn lực khác để thanh toán cho nhà đầu tư thay vì chi trực tiếp bằng tiền. Thứ ba, tạo điều kiện để kết hợp chỉnh trang đô thị theo quy hoạch, đồng bộ hạ tầng và không gian đô thị.
Tuy nhiên, hiệu quả của cơ chế BT phụ thuộc rất lớn vào cách thiết kế và kiểm soát thực thi. Thực tiễn trước đây cho thấy các dự án BT có thể phát sinh rủi ro nếu việc sử dụng quỹ đất hoặc tài sản công để thanh toán không được định giá minh bạch, không theo cơ chế thị trường, dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản nhà nước. Ngoài ra, nếu không có cơ chế đấu thầu cạnh tranh, công khai, dễ dẫn đến việc lựa chọn nhà đầu tư không tối ưu, ảnh hưởng đến chất lượng và hiệu quả dự án.
Trong lĩnh vực cải tạo chung cư cũ, cần lưu ý thêm rằng BT không thể thay thế hoàn toàn cơ chế đồng thuận của cư dân theo Luật Nhà ở 2023. Nếu không giải quyết được bài toán đồng thuận và tái định cư, thì dù có cơ chế tài chính tốt, dự án vẫn khó triển khai trên thực tế.
Do đó, có thể đánh giá rằng BT là một công cụ có tiềm năng, nhưng không phải là “giải pháp duy nhất”. Để phát huy hiệu quả, cần đặt cơ chế này trong một khung pháp lý chặt chẽ, bảo đảm nguyên tắc công khai, minh bạch, định giá đúng giá trị tài sản công và có cơ chế giám sát độc lập. Đồng thời, phải kết hợp với các giải pháp về quy hoạch, đồng thuận cư dân và cải cách thủ tục hành chính thì mới có thể tạo ra tác động thực chất trong cải tạo chung cư cũ.
Câu 3: Theo ông/bà, hiện nay cần những biện pháp về cơ chế, chính sách nào để thu hút thêm doanh nghiệp đầu tư, cũng như đảm bảo được lợi ích các bên liên quan, từ đó tham gia mạnh mẽ hơn vào lĩnh vực cải tạo chung cư cũ?
Để thu hút thêm doanh nghiệp tham gia cải tạo chung cư cũ và đồng thời bảo đảm lợi ích của các bên liên quan, cần một hệ thống giải pháp cơ chế và chính sách mang tính đồng bộ. Trước hết, Nhà nước cần tạo khung pháp lý minh bạch và ổn định, rút ngắn thủ tục phê duyệt dự án, công khai thông tin quy hoạch và tiêu chí lựa chọn nhà đầu tư. Điều này giúp doanh nghiệp yên tâm hơn về tính khả thi và giảm rủi ro pháp lý.
Song song đó, cần có chính sách ưu đãi tài chính như miễn giảm thuế, hỗ trợ lãi suất vay vốn, hoặc cho phép doanh nghiệp tiếp cận quỹ đất đối ứng hợp lý. Đây là yếu tố quan trọng để tăng sức hấp dẫn của dự án vốn có thời gian triển khai dài và lợi nhuận chưa rõ ràng.
Một điểm then chốt khác là cơ chế chia sẻ lợi ích công bằng: cư dân phải được bảo đảm quyền tái định cư tại chỗ với diện tích hợp lý, chất lượng nhà ở tốt hơn; doanh nghiệp có tỷ lệ lợi nhuận ổn định; Nhà nước giữ vai trò điều tiết, hỗ trợ hạ tầng và công tác di dời để giảm gánh nặng cho nhà đầu tư.
Cuối cùng, cần khuyến khích mô hình hợp tác công – tư (PPP), trong đó Nhà nước và doanh nghiệp cùng chia sẻ rủi ro và lợi ích. Khi có sự đồng hành của Nhà nước trong việc hỗ trợ hạ tầng, giải phóng mặt bằng và bảo đảm quyền lợi cư dân, niềm tin của doanh nghiệp sẽ được củng cố, từ đó thúc đẩy sự tham gia mạnh mẽ hơn vào lĩnh vực cải tạo chung cư cũ.
Như vậy, chỉ khi có một cơ chế minh bạch, ưu đãi hợp lý và sự bảo đảm quyền lợi cho cư dân, doanh nghiệp mới thực sự coi cải tạo chung cư cũ là một lĩnh vực hấp dẫn và bền vững để đầu tư.
BÁO TUỔI TRẺ CẢM ƠN LS TRẦN MINH HÙNG