Tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà là gì?

• Tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà là sự bất đồng giữa hai bên (chủ nhà và người thuê nhà) về việc thực hiện các điều khoản trong hợp đồng thuê nhà đã ký kết.
• Bản chất hợp đồng thuê nhà là hợp đồng dân sự, chịu sự điều chỉnh của Bộ luật Dân sự 2015 là Luật Nhà ở 2014 (sắp tới là Luật Nhà ở 2024 sẽ có hiệu lực vào 01/01/2025), vì vậy khi có tranh chấp xảy ra thì cần phải xác định quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng thuê nhà và pháp luật nêu trên.
• Tranh chấp vi phạm hợp đồng thường liên quan đến việc một bên vi phạm nghĩa vụ của mình, làm trái thỏa thuận trong hợp đồng, dẫn đến gây thiệt hại cho quyền lợi của bên còn lại.

Các nguyên nhân dẫn đến tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà

Những tranh chấp này có thể xảy ra do nhiều nguyên nhân, bao gồm:

• Vi phạm nghĩa vụ của một hoặc cả hai bên. Vi phạm này bao gồm của bên cho thuê là chủ nhà và bên thuê là người thuê. Theo đó, vi phạm của chủ nhà có thể bao gồm: không thực hiện sửa chữa nhà cửa khi có hư hỏng, tổn hại; tăng tiền thuê nhà không đúng thỏa thuận ban đầu; quấy rối người thuê nhà bằng nhiều hình thức; xâm phạm quyền riêng tư của người thuê nhà (tự ý lục lọi, di chuyển đồ đạc…). Mặt khác, vi phạm cũng có thể đến từ người thuê nhà như: chậm hoặc không thanh toán tiền thuê nhà; sử dụng nhà cho mục đích khác với mục đích đã thỏa thuận; gây hư hỏng nhà cửa; cho người khác ở chung mà không được phép.
• Hợp đồng thuê nhà có thể không đầy đủ hoặc thiếu rõ ràng dẫn đến việc hai bên hiểu sai về nghĩa vụ của mình, làm ảnh hưởng đến hành động của các bên trong việc thực hiện nghĩa vụ.
• Một số sự kiện bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh có thể ảnh hưởng đến việc thực hiện hợp đồng.

Phương thức giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà

Phương thức giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà

Một số phương thức mà các bên có thể cân nhắc lựa chọn để giải quyết tranh chấp bao gồm:

• Thương lượng

Đây là cách giải quyết tốt nhất vì giúp tiết kiệm thời gian và chi phí cho cả hai bên. Theo đó, các bên sẽ cùng nhau ngồi lại để thương lượng, đàm phán lại về việc tiếp tục hay thanh lý hợp đồng thuê nhà. Bên nào vi phạm nghĩa vụ gây thiệt hại cho bên còn lại thì phải bồi thường thiệt hại.

• Hòa giải

Một bên thứ ba trung lập sẽ giúp hai bên thảo luận và tìm ra giải pháp chung, được gọi là Hòa giải viên.

Hòa giải viên sẽ triệu tập các bên tham gia hòa giải và chủ trì buổi hòa giải.Tại buổi hòa giải, các bên sẽ trình bày quan điểm của mình và cùng nhau thảo luận để tìm kiếm giải pháp chung. Hòa giải viên có thể đề xuất các phương án giải quyết phù hợp với tình hình thực tế.

• Tòa án

Nếu hai bên không thể tự giải quyết hoặc thực hiện hòa giải, họ có thể khởi kiện ra tòa án để được giải quyết tranh chấp hợp đồng thuê nhà. Đây được xem là phương thức cuối cùng được các bên lựa chọn để giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà.

Hướng dẫn thủ tục khởi kiện giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ khởi kiện

Các bên cần phải chuẩn bị đơn khởi kiện và các tài liệu, chứng cứ liên quan để nộp lên Tòa án có thẩm quyền giải quyết. Theo đó, đơn khởi kiện phải có các nội dung theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự bao gồm:

• Ngày, tháng, năm làm đơn khởi kiện;
• Tên Tòa án nhận đơn khởi kiện;
• Tên, nơi cư trú, làm việc của người khởi kiện là cá nhân hoặc trụ sở của người khởi kiện là cơ quan, tổ chức; số điện thoại, fax và địa chỉ thư điện tử (nếu có).

Kèm theo các tài liệu chứng minh như:

• Bản sao các tài liệu chứng minh vi phạm hợp đồng: biên bản vi phạm hợp đồng, thông báo thanh toán tiền thuê nhà, hình ảnh, video ghi lại tình trạng vi phạm.
• Bản sao các tài liệu chứng minh quyền sở hữu nhà ở: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
• Bản sao các tài liệu khác: chứng minh thư nhân dân/Căn cước công dân của nguyên đơn, bị đơn; giấy ủy quyền (nếu có).

Bước 2: Nộp hồ sơ khởi kiện

• Người khởi kiện nộp hồ sơ đã chuẩn bị tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà. Toà án có thẩm quyền giải quyết là toà án nhân dân cấp huyện nơi bị đơn cư trú, làm việc.
• Người khởi kiện phải nộp lệ phí khởi kiện theo quy định của pháp luật.

Bước 3: Tham gia tố tụng

• Sau khi nộp biên lai án phí cho Tòa án, Tòa án sẽ ra quyết định thụ lý vụ án và tiến hành xét xử.
• Các bên tham gia tố tụng sẽ được triệu tập đến tòa để trình bày ý kiến theo đúng trình tự, thủ tục theo Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
• Các bên bên cần chuẩn bị tài liệu chứng minh, các lập luận bảo vệ bản thân để tham gia tố tụng tại Tòa án.
• Toà án căn cứ vào tài liệu chứng cứ và trình bày của các bên để ban hành bản án sơ thẩm. Các bên không đồng ý có thể kháng cáo bản án theo thủ tục phúc thẩm.

Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà

Luật sư giải quyết tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà

Có rất nhiều nguyên nhân dẫn đến tranh chấp vi phạm hợp đồng thuê nhà, trong trường hợp tranh chấp không mong muốn xảy ra, các bên nên tìm kiếm các Luật sư hoặc tổ chức hành nghề luật để được hỗ trợ tư vấn. Luật sư có thể cung cấp các dịch vụ như:

• Xác định các vi phạm của bên cho thuê hoặc bên thuê theo hợp đồng, từ đó làm cơ sở xác định lỗi của bên vi phạm.
• Đánh giá mức độ nghiêm trọng của vi phạm và sự ảnh hưởng của vi phạm đó đến việc tiếp tục thực hiện hợp đồng.
• Xác định các quyền và nghĩa vụ của các bên theo hợp đồng và pháp luật.
• Tùy thuộc vào tình huống cụ thể, luật sư sẽ đề xuất các giải pháp phù hợp như: thương lượng với bên vi phạm để khắc phục vi phạm; gửi yêu cầu bằng văn bản cho bên vi phạm; khởi kiện ra tòa án để giải quyết tranh chấp.
• Luật sư có thể đại diện cho bạn trong quá trình thương lượng, gửi yêu cầu, hoặc tố tụng tại tòa án.
• Luật sư sẽ thay mặt bạn trình bày lập luận, bảo vệ quyền lợi của bạn và giúp bạn đạt được kết quả tốt nhất.